谈谈房地产联营纠纷案件的审理

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谈谈房地产联营纠纷案件的审理

【法律论文发表】房地产业经过近年来的迅猛发展,现在已经成为我国国民经济的支柱产业,房地产纠纷案件也随着房地产经营活动的频繁而逐年增多。

由于调整房地产业的法律规范比较滞后,房地产经营者的法律观念比较淡薄,甚至有些经营者恶意串通侵害国家、集体的财产权益等原因,造成许多房地产经营活动不规范,给我国房地产业的健康发展带来了不利的影响,也给房地产纠纷案件的审理增加了一定的难度。

因此,理清房地产纠纷的法律关系,搞好房地产审判工作,有着重要的现实意义。 房地产纠纷种类繁多,包括土地纠纷,建筑工程纠纷、房屋确权纠纷、房屋租赁纠纷、房地产联营纠纷等,笔者结合审判实践,想对在房地产联营纠纷案件的审判实务中碰到的问题作些探讨。 一、联营合同效力的确认本文所指房地产联营是指一方出资金,一方出土地合作建房并分利的行为。

审理房地产联营纠纷案件,首要问题就是联营合同效力的确认。

而房地产联营合同效力的确认除了依照《合同法》规定的普通标准外,还有其部门法律、法规及司法解释规定的特殊标准。 下面着重谈谈其特殊性。 依据1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》第二十九条、第六十四条的规定,1995年1月1日后从事房地产联营活动的双方都必须具备房地产开发的资格,并依法办理相关手续后,联营行为才能成为合法有效的民事行为,双方所订立的联营合同才能被确认合法有效,并受到法律保护。 在1995年1月1日《城市房地产管理法》施行前从事房地产联营活动的,其合同效力按照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定,应视具体情况,作如下认定:一、享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式,除办理合建审批手续外,还应依法办理土地使用权变更登记手续。

未办理土地使用权变更登记手续的,一般应当认定合建合同无效,但双方已实际履行了合同,或房屋已基本建成,又无其他违法行为的,可认定合建合同有效,责令当事人补办土地使用权变更登记手续。

二、当事人签订合建合同,依法办理了合建审批手续和土地使用权。